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《如皋市農村住房規劃建設管理辦法(試行)》政策解讀
來源:如皋市人民政府 發布時間:2019-12-27 10:48 字體:[ ]

一、文件出臺時間:2019年11月25日,正式實施時間:2020年1月1日。

二、背景依據

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》、《省政府辦公廳關于加強農村住房建設管理服務的指導意見》等相關法律、法規規章和政策規定,制定本辦法。

三、目的意義

規范農村住房規劃建設行為,引導農民節約利用土地資源,改善農村人居環境,優化村莊風貌,建設美麗宜居鄉村。

四、適用范圍

本辦法適用于如皋市行政區域內農村集體經濟組織成員在存量建設用地范圍內新建、改建、翻建、擴建住房。

五、操作辦法

如皋自然資源局:負責指導村莊規劃編制和鎮(區、街道)對農房建設的規劃審批及對建筑立面、形態和色彩的把控。負責編制村莊建設用地的年度計劃;負責指導鎮(區、街道)充分利用村閑置存量建設用地;負責村莊建設用地審查及報批指導,涉及占用農用地的,指導鎮(區、街道)依法辦理農用地轉用審批手續;負責查處未依法辦理農用地轉建設用地的行為;負責農村住房不動產登記。

如皋住房和城鄉建設局:負責推薦農村住房施工圖樣,免費提供建房戶選用;負責農村住房建設施工方的行業管理,及施工質量安全的技術指導;負責村莊及周邊綠化提升的指導;負責農房建設與田園鄉村建設的統籌協調; 負責農房建設與農村污水處理建設的統籌協調。

如皋農業農村局:負責指導鎮(區、街道)對建房戶及享受建房面積的家庭成員進行資格認定,制定分戶條件及個性問題解決方案;指導宅基地分配、使用、流轉、糾紛仲裁管理和宅基地合理布局、用地標準、違法用地查處,指導閑置宅基地和閑置農房利用;負責農房建設與美麗村莊建設的統籌協調,避免重復建設;負責農村環境綜合整治和村莊環境長效管理的督查考核工作。

如皋財政局:支持鎮(區、街道)加大對農村基礎設施建設的投入,負責政府投資農村基礎設施建設的資金使用指導和監督。

如皋行政審批局:負責政府投資農村基礎設施建設的立項、環評文件審批工作;負責核發鄉村建設規劃許可證。

如皋綜合行政執法局:指導和協助對村莊違法建設的處置;指導鎮(區、街道)規范處置轄區內的建筑垃圾。

鎮(區、街道)人民政府:負責審核批準農村村民住宅用地,負責明確農村住房建設管理機構,負責本轄區農村住房建設管理、監督巡查工作,負責對村莊規劃區內農村建房的違法建設進行查處;負責村莊布局規劃的完善,村莊規劃、農村交通及路網規劃的編制;負責農村政府投資基礎設施的建設;負責農村房屋翻建的審核、設計指導;負責農村房屋翻建的四至驗線、高度及面積控制;負責農村房屋建設的質量安全管理;負責農村房屋建設的驗收;負責村莊風貌管控;負責對建房戶開展質量安全、法律法規及政策的宣傳;負責做好農村房屋建設的檔案管理及統計上報工作;負責建設周期內村莊環境的長效治理。

交通運輸局、水務局、生態環境局、審計局、應急管理局等部門應根據各自職能履行相關職責。

六、文件的主要內容

(一)明確了全市農村住房規劃建設管理工作中各部門的職責。

(二)在城市、鎮總體規劃確定的城鎮規劃建設用地范圍內的村(居)民,不得新占地建房,其住房困難的,可通過購買安置房或商品房等途徑解決;擁有宅基地的村(居)民一律不得原地翻、改、擴建房屋,避免城鎮建設改造二次搬遷,經批準需維修住房的,按照“原尺寸、原面積、原高度”的原則進行建設,屬地政府應嚴格監督管理。

(三)鎮(區、街道)應當嚴格規范農村房屋建設申請人的資格認定,申請人應為規劃可翻建村莊戶籍在冊的村民,并滿足下列條件:

1. 申請人為本村集體經濟組織成員;

2. 在規劃可翻建村莊上擁有自建房屋并已取得房屋產權證、宅基地使用證或相關證明文件。如無上述相關證據材料,經村民小組、村民(居民)委員會、鎮(區、街道)逐級確認并公示不少于10個工作日,公示無異議的確認其具有申請建房資格。

(四)農村住房建筑層數不超過三層,層高2.8米-3.5米;如要建造閣樓,閣樓前后墻的高度應低于2.20米;宅基地及住房建筑面積標準為:1~4人戶宅基地135平方米、建筑面積不超過217平方米,5~6人戶宅基地165平方米、建筑面積不超過265平方米,7人以上戶宅基地178平方米,建筑面積不超過286平方米;房屋占地面積不得超過宅基地面積的70%,建筑風格應當符合村莊規劃的相關要求。

(五)有下列的情形之一的,停止村民建房審批,已經提交申請的不予批準:

1.不符合城鎮總體規劃、土地利用總體規劃、村莊規劃和其他相關規劃的;

2.因重大項目、基礎設施等建設需要列入近期拆遷計劃的村莊;

3.有違法建設未按規定處理或未處理完畢的;

4.拆舊建新未交出原有宅基地的,在集體土地范圍內一戶多宅的,有非法轉讓、贈與宅基地或者房屋行為的,已參加集體安置的,村民建房未辦理用地手續的;

5.法律法規規定不得批準的其他情形。

(六)村民新建住房應履行以下流程:

1. 申請。村民提供資格認定所需材料的原件,向所在村民(居民)委員會提出申請,寫明戶內人口、現有房屋面積、申請建房面積、申請建房地點、建造層次等,同時提供其他相關文件資料。申請異地建房的,需提供老房屋已拆除到位,宅基地已退還給村集體經濟組織的相關資料。

2. 初審。村民(居民)委員會初審合格后,填寫村(居)民建房用地審批表和鄉村建設規劃許可證申請審批表,由村(居)委會書記、主任簽字、蓋章后報鎮(區、街道)。

3. 復審。鎮(區、街道)會同村民(居民)委員會進行現場踏勘并拍攝原房屋照片,結合申請人提供的材料確認是否符合建房資格。

4. 公示。將擬建房情況進行公示,公示內容包括宅基地四至、房屋建筑平面圖、立面圖、地面標高、檐口及屋脊高度等,公示時間為十個工作日。公示期間如有異議,由村民(居民)委員會會同鎮(區、街道)進行協調處理。

5. 審批。鎮(區、街道)負責村民建房審查,符合要求后報市行政審批局核發鄉村建設規劃許可證。

6. 放線。建房戶取得批準文書后,由鎮(區、街道)組織農村住房建設管理機構、村民(居民)委員會、施工方共同進行現場施工放線,施工放線應嚴格按照規劃方案及所選定的施工圖紙執行;開工前建房戶應拆除原有的應拆建筑物、構筑物。

7. 管理。鎮(區、街道)對現場施工及安全文明管理應嚴格按照法律法規的要求執行。

8. 驗收。鎮(區、街道)根據施工圖及本辦法相關建設管理規定實施,竣工驗收合格后填寫竣工驗收報告,并委托有資質的測繪單位出具不動產權籍調查資料。

9. 不動產登記。如皋市不動產登記機構根據建房戶提供的鄉村建設規劃許可證、建房審批文件、竣工驗收報告及不動產權籍調查資料,發放不動產登記證書。

七、其他

住宅用地審核批準流程、分戶建房條件、個性問題解決方案由如皋農業農村局另行制定相關規定。

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